借地契約権の更新料

借地の更新料は、法律上の支払義務はありません。ただし、適正な額であれば支払いに応じて、合意による更新契約を締結することが多いと言えます。

借地期間が満了したときに、その契約の更新に際して、借主から地主に支払われるお金を「更新料」といいます。
借地契約の期間が満了しても建物が存続している限り、地主に正当な事由がなければ、借地契約は同一条件で法定更新されるので、更新料を支払わなければ更新できずに借地契約が終了してしまうということはありません。借地契約書に更新料を支払う内容が書かれている場合は、合理的な内容であれば更新料の支払い義務があります。

更新料の額は、一定ではなく、契約の経緯、内容、地代改定の動向、建物の状況等のさまざまな要素を総合的に勘案し、当事者間の交渉により決定されます。
更新料の額について合意ができた場合には、更新に際して更新契約書を作成しておきましょう。
契約書の作成は、法律の専門家である弁護士におまかせください。

借地の譲渡と条件変更・建築承諾

土地の賃借権（借地権）は、地主の承諾を得ることなく売却することはできません。
借地上の建物を売却する場合も借地権まで譲渡されることになるため、建物だけの売買契約とはなりません。その場合も、地主の承諾が必要です。

「借地条件」は、たとえば土地を貸す際に、建物を建てることは可能だけれども、木造の建物以外は建ててはいけない、というような条件のことです。
このような条件自体は有効ですが、借地権は期間が長いので、設定当初とは事情が変わることが少なくありません。たとえば、その地域が防火地域に指定されたので、木造の建物は建築できなくなったというような場合です。

まずは当事者間で協議をしますが、決着しなかった場合は、裁判所が借地条件を変更することになります。裁判所への申し立ては、借地権設定者（地主）からでも、借主からでも可能です。
建物の種類・構造等の借地条件でも、増改築制限の借地条件でも、裁判所は借地条件を変更したり、承諾料の支払いを命じたり、その他相当の処分を命じることができます。

借地契約書には、最初から借地条件の制限や増改築禁止特約が記載されていることもありますので、地主との契約時点での協議でこれを削除できれば、それに越したことはありません。
事前に対策をとっていたとしても、あとから不備に気づくこともありますので、もめごとになってしまった場合は、できるだけ早く弁護士に相談してください。

原状回復義務

借地権を返還する場合、原則として原状回復として更地にして、地主に返還する必要があります。借地権契約が終了した場合も同様です。

一方で、借地権者には「建物買取請求権」という権利もあります。
借地借家法には「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借主は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」とあります。

建物買取請求権には、相手の同意が不要なので、建物買取請求権を行使した時点で、売買契約が成立します。そのため、地主が認めないということはありません。
また、借主は、建物買取請求権を行使すれば、地主から建物売買代金の支払があるまで土地明渡を拒むことができます。
ただし、地代を払っていない借主の場合は、建物買取請求権を行使できない場合がありますので、ご注意ください。

借地の明渡し

さまざまな状況で借地契約が終了する場面では、土地の明渡しがスムーズに進まないことが多くあります。
手続全体の流れは以下のとおりです。